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核心提示：“換租族”在城市需求看似小眾，卻凝聚著潛在改善型的縮影，他們用自身相對有限的資源，換取當下相對更幸福的生活，以及對接近未來目標更堅定的期待，可以說換租背後體現的是每一個傢庭的“大人生”。
（原標題：調查：上海竟然越來越多的有房一族開始租房）
案例-這隻是萬千“換租族”的一個縮影
36歲的劉女士最近有點忙，看瞭一個月的房子，租一套能夠滿足一傢五口、祖孫三代居住的房子，並不比買一套輕松多少。說起劉女士的居住故事，也是一波三折。
滬漂的第一套房：
2009年，劉女士和老公在中外環買瞭一套小兩居婚房，2012年女兒出生後,父母來幫忙帶孩子，小房子立刻變得有點局促，父母也總嚷著老傢有大房子，要把外孫女帶回去照顧。
成為壓力山大的房東：
劉女士和老公割舍不瞭跟女兒分離，又想讓父母舒心，所以那幾年她幾乎全副心思都在想，怎麼能換套大房子，2015年上半年，在自己的努力和全傢幫助下，在附近又買瞭一套120平米的三居，還款壓力挺大，好在還能堅持，小房子出租也可以略做補貼。
這兩年夫妻倆的收入上升挺快，當初的還款壓力已經不再是問題，開始考慮女兒上學的問題，附近的學校都一般，於是她們賣掉瞭小房子，在徐匯區置換瞭一套更小的房子。
時隔八年再租房，成為換租的房東：
女兒馬上要讀幼兒園，徐匯的小房子無法容納一傢子，暫時無力換更大的房子，他們選擇把兩套自有住房都出租，在徐匯租一套大房子住。時隔八年再租房，劉女士說除瞭找房子、搬傢和其他瑣事交織，的確有點心累外，租房本身自己和老公都很接受，相比年輕時的租房很不同，現在更清晰和篤定自己是為什麼選擇，而且選擇空間比以前大很多。
也有朋友勸她把兩套房子賣瞭，直接換一套大的，但劉女士有自己的考慮：公公婆婆年紀大瞭也要來上海，希望給他們備一套，既然現在能維持，就不要輕易妥協瞭，女兒小學畢業前，看情況能不能再換一套徐匯大一點房子，如果不行，就讓女兒初中住校，全傢搬回中環外，這幾年註定租房，不過與自己想要的生活正在逐漸接近，換租的生活卻也不錯。
住房之所以是一個不變的民生話題，不僅在於居住的現實需要，傢庭情況和人生階段的變化，產生居住需求的更新，讓住房變為伴隨終生的話題。在擁有2400萬人口的大上海，始終有一部分像劉女士這樣的人，通過換租演繹瞭自己更生動的人生。
主流的視角往往將居住需求的更新投射到購房市場，而實際上，租房更及時地承載瞭大多數人的居住需求更新。
租住“小眾”的大人生油煙處理機價格：換租者居住觀察
按上海統計局2010年公報顯示， 上海市2300多萬人口825萬個傢庭的規模來看，預計目前上海市常住傢庭或可達到860萬左右。
超大規模的傢庭基數靜電抽油煙機，產生的居住需求註定會千差萬別，也註定這“萬一”的“小眾需求”也會形成龐大的居住市場。
租住認知改寫：有房族變租房族
據上海鏈傢市場研究中心統計數據分析，在這其中，自身擁有住房，仍需要另租房滿足居住需求的“換租族”，住房需求為8000多套，未超過城市傢庭規模的1%，在租房大軍中占比不會超過6%（見圖1）。
圖1：170萬套租賃市場中，市場群體構成分析
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，隨著城市縱向發展越來越快，更多傢庭的規劃和遠景目標在快速發生變化，不可避免的需要更為匹配的居住條件，因此改善型居住需求會越來越多，在普世認知裡改善是通過換房來實現的，實際上通過換租實現也是一種選擇。
群體年齡更大：60後也成換租族
圖2：“換租族”群體年齡構成
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，換租人群涵蓋瞭各個年齡階段和人生階段的人群，大傢換租的目的各不相同，價值觀、消費觀、生活方式也有很大區別，但殊途同歸之處在於——為更接近當前和未來的生活規劃，而選擇換租（見圖2）。
換租動因更多：生活軌跡快成為換租主旋律
圖3：“換租族”換租動因分析
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，城市的成熟程度越高，城市壓力、城市便利以及城市發展，都會帶來新的釋放，換租的原因也會越來越多（見圖3）。
事例：趙先生一直在閔行開發區一傢醫療企業從事研發工作，5年前在單位附近購房，每天走路上班不到20分鐘，很適合經常加班的節奏。當時趙太太在漕寶路附近工作，開車上班也還能接受。今年趙太太跳槽後，在人民廣場附近上班，上班時間太長，她們決定先在1號線附近租一套租金6000元以內、兩人上班時間都在1小時內的房子，自己的房子以3000元/月的價格直接租給瞭趙先生的同事。
考量因素的群體性差異：換租大不同
圖4：“換租族”與“普靜電油煙處理機通租房族”換租考量因素對比
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，換租族之間、換租族與普通租房之間，在租房選擇的考量上差異巨大。因為以租養租的基礎在，多數換租對租金的承受度都比較高，更多是衡量換租條件是否適合（見圖4）。
綜合滿意度不高：18%換租族計劃一年內換房
圖5：“換租族”五年內居住規劃
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，換租屬於過渡型居住，因此穩定性並不高，但與普通租賃的區別在於，選擇的主動權更多掌握在租戶手中（見圖5）。
事例：80後小陳2012年在嘉定新城購入瞭一套70多平米的一房兩廳，但距離工作單位太遠，所以把自己房子出租，一直在普陀區真如附近租房住。明年十一，小陳和女朋友準備結婚，考慮到日後工作、傢庭居住需要，小兩口便萌生瞭換房念頭。準備在租的房子附近換一套小兩房，這樣以後父母過來也有地方住。目前，已經將嘉定的住房委托出售，計劃在年內完成“一賣一買”，成功進入城市中心圈。
換租壓力：年輕“換租族”的共享經濟
圖6：年輕“換租族”租金收益分析
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，通過換租時條件的取舍盡量求全，去完成“資源置換”，是很多年輕換租族樂衷的事情，如果又能在租金收益上達到最佳配置，會是最優選擇。（見圖6）
事例：2014年，90後小周在傢庭的資助下，在金山買瞭一套新房，去年交房裝修後，自己滿心歡喜的搬進新居，銷售的工作性質彈性很大，但一個月不到就又重新跑回市區，主要是圈子都在市區，原本很宅的他連最後的交際機會也失去瞭，父母說這樣下去可能會打一輩子光棍。房子租給瞭自己在附近某傢IT跨國企業上班的同學，租金也不好意思很高，1700元比周邊便宜瞭一些，所得收益還不夠在市區一般地段合租像樣一點的房子，小周勉強加瞭500元搬到中環外居住，他笑稱要趕緊找個女朋友，兩人租房還是會比一個人劃算不少。
換租選擇：實現從“點”到“優”的轉化升級
圖7：“換租族”的住房選擇
數據來源：上海鏈傢市場研究中心
上海鏈傢首席市場分析師張月表示，對於換租群體而言，從另一個角度看，屬於改善居住中的“夾心層”，換租所能夠駕馭的跟居住有關的屬性，遠遠比換房更多，很多居住要求得以更快實現。因此大戶型、優配置的比例也遠高於普通租賃（見圖7）。
在大型城市，尤其是一線城市，住房需求的細分升級正在迅速發展，這不簡單指高、中、低端的差異，更多是生活多元化帶來的居住多元化，“換租族”在城市需求看似小眾，卻凝聚著潛在改善型的縮影，他們用自身相對有限的資源，換取當下相對更幸福的生活，以及對接近未來目標更堅定的期待，可以說換租背後體現的是每一個傢庭的“大人生”。
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